От наших вашим

Рада Державец (Аналитическая служба журнала "Эксперт-Сибирь".)

Постоянные изменения в законодательстве заставляют оценщиков каждый раз заново приспосабливаться к правилам игры

Иллюстрация: Дмитрий Дроздов

Политика государственных регулирующих органов власти по переводу отношений между игроками на рыночные рельсы, одной из составляющей которых является саморегулирование, затрагивает все больше сфер и отраслей экономики. Главная идея - передать основную часть функции по контролю в руки профессионального сообщества. Хотя процесс движется крайне медленно и вступление в силу соответствующих законопроектов переносится по нескольку раз, в начале 2008 года планируется окончательная отмена лицензирования по ряду направлений. К их числу относится и оценочная деятельность.

В общероссийских масштабах 2006 год продемонстрировал всплеск роста рынка оценочных услуг. По данным рейтингового агентства "Эксперт РА", объем выручки по данному направлению увеличился на 57% по сравнению с 2005 годом и составил 4,6 млрд рублей. Близкие показатели темпов роста зафиксированы лишь в 2003 году, после чего наблюдалось некоторое затишье. Однако подобный тренд в большей мере характерен для столичных городов. В регионах же, включая крупные центры деловой активности, ситуация куда более скромная, поскольку там рынок оценки по-прежнему находится в стадии становления. Какую роль в этом процессе сыграют изменения в законодательстве - вопрос спорный.

Востребованный, но не понятый

В целом оценочные услуги сейчас находятся на волне спроса в связи с общим ростом экономики, увеличивающимся количеством сделок слияния и поглощения, а также активным развитием тех областей, в которых услуга применяется.

"Сейчас наиболее популярными являются оценка квартир для ипотеки, федерального и муниципального имущества для сделок по аренде и приватизации, а также предметов залога при корпоративном кредитовании. Первые два направления развиваются быстрыми темпами, поскольку их обязательность закреплена законодательно", - делает заключение генеральный директор ООО "Сибирская консалтинговая компания" (Омск) Олег Амелин. В Сибири на оценку недвижимого имущества, по данным экспертов, приходится порядка 60% совокупной выручки, а темп роста сегмента превышает 50%. Это связано с активным развитием ипотечного кредитования и девелопмента.

В России, по данным "Эксперт РА", в 2006 году доля оценки недвижимости в общей структуре рынка составила 35,5%. Такая разница вызвана тем, что в крупных городах также высок спрос на другие направления, например, оценку бизнеса и ценных бумаг (32,2% совокупной выручки). О регионах этого пока сказать нельзя. Если в целом по стране спрос на оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности за последние три года продемонстрировал самые высокие темпы роста, в Сибири в 2006 году по сравнению с 2005−м динамика была отрицательной. Объяснение сложившейся ситуации дает генеральный директор ООО "Траст-аудит" (Красноярск) Александр Лукин: "Слабая распространенность данного направления связана с тем, что долгие годы в наших компаниях сама интеллектуальная собственность, как правило, отсутствовала. Хотя в последнее время подобные запросы начинают появляться, услуга имеет высокий спрос лишь при слияниях и поглощениях. Хотя за этим видом деятельности большое будущее, сейчас мы находимся не на той стадии, когда интеллектуальная собственность формирует значительную часть активов компании".

По замечанию руководителя департамента ООО "СТ-Аудит" (Москва) Владислава Слободских, "востребованность проведения независимой оценки обусловлена прежде всего тем, что она способствует формированию привлекательного инвестиционного облика компании, повышению кредитного рейтинга и становится одним из важнейших рычагов в построении партнерских отношений с потенциальными инвесторами и кредиторами. Участники рынка, заинтересованные в создании благоприятной инвестиционной и конкурентной среды, являются основными партнерами, формирующими портфель заказов. А таковых появляется все больше". Однако многие местные игроки отмечают, что пока понимания оценки как адекватного инструмента управления в бизнес-среде не сложилось. По замечанию руководителя отдела оценки и бизнес-планирования консалтингового центра "Алтекс" (Новосибирск) Александра Германа, "оценка востребована только в составе хозяйственных операций или сделок. Сама по себе услуга обычно не имеет потребительной стоимости, поэтому у клиентов к ней чаще всего негативное отношение как к дополнительным затратам. Хотя есть и исключения. Это в основном оценка для купли-продажи, когда заказчик желает знать стоимость своего или приобретаемого имущества, чтобы не продешевить или не купить дороже. Кроме того, появляется дополнительный аргумент перед контрагентом в обосновании своей цены".

Проблемы переходного возраста

То, что сибирский рынок оценки находится только в зачаточном состоянии, говорит о потенциале его роста. Конкуренция здесь пока на невысоком уровне, физические лица постепенно начинают осознавать необходимость услуги, особенно при ущербах, таких, как аварии или затопления. Как следствие - увеличение объемов работ.

Более того, можно наблюдать совершенствование методической базы и использование зарубежного опыта. Хотя, конечно, в большей степени это касается столичных городов.

Оценочная деятельность в Сибири связана также с рядом проблем, как специфических, так и общих, характерных для периода становления рынка. По большому счету, все они касаются либо законодательства, либо особенностей предложения услуг.

Самая большая беда, выделяемая как на местном, так и на общероссийском уровне, - это демпинг мелкими и слабыми организациями, непосредственно влияющий на качество предоставляемых услуг. Более того, многие фирмы из смежных областей начинают самостоятельно заниматься оценкой. "На рынок входят новые компании - банковские, лизинговые, риелторские, что делает его малопривлекательным и низкорентабельным" - отмечает директор агентства оценки ОАО "Холдинг "Люди Дела" (Новосибирск) Владислав Молдавский. Вторая по значимости проблема, беспокоящая оценщиков, - недостаточное количество квалифицированных специалистов. Хотя определенные шаги в этом направлении делаются, сильно изменить ситуацию в ближайшее время вряд ли удастся. Это подкрепляется еще и тем, что небольшие фирмы зачастую не в состоянии должным образом оплачивать труд профессионалов.

Обращает на себя внимание также наличие множества "серых" схем, "договорных" работ и "карманных" оценщиков. Поэтому зачастую у потребителей складывается мнение, что вся эта деятельность является заказной.

Далее стоит остановиться на проблеме, связанной с нехваткой или даже полным отсутствием необходимой информации. С одной стороны, сами предприятия не готовы раскрывать все данные, а без них адекватно провести оценку просто невозможно. С другой стороны, в сибирских городах практически отсутствуют аналитические центры, способные предоставить полную информацию, например, о тенденциях развития рынка недвижимости. Существует несколько маркетинговых или консалтинговых контор, которые занимаются изучением конкретного сегмента рынка, но эта информация носит сугубо коммерческий характер. Поэтому оценочные компании вынуждены сами отслеживать все изменения, вместо того чтобы выполнять свои непосредственные функции.

Второй большой пласт трудностей связан с различными административными барьерами и неурегулированным законодательством в области оценочной деятельности. Например, исходящие из нормативно-правовой базы стандарты стоимости не соответствуют практике.

Уроки быстрого реагирования

С 1 июля 2007 года деятельность оценщиков отслеживается не только государством, но и саморегулируемыми организациями (СРО). С начала нового года их контроль будет полным в связи с окончательной отменой государственного лицензирования в этой сфере.

В соответствии с решением Правительства РФ, отмена лицензирования должна была произойти еще 1 октября 2004 года. Сначала срок был перенесен на начало 2006 года по настоянию самих участников рынка: времени на реструктуризацию деятельности и подготовку к переходу на саморегулирование было явно недостаточно. Да и сам рынок к подобным изменениям не был готов. Однако вступление закона в силу затянулось еще на два года.

Изначально предполагалось, что на рынке будут существовать СРО двух типов: в одних было бы не менее 500 специалистов - физических лиц, в других - не менее 100 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. В конечном итоге остановились только на первом типе, снизив порог до 300 специалистов. Юридические же лица из субъектов оценочной деятельности оказались в принципе исключены. В соответствии с введенными изменениями, компании необходимо иметь в штате не менее двух специалистов, являющихся членами СРО. Последние в свою очередь должны застраховать свою гражданскую ответственность не менее чем на 300 тыс. рублей и внести в компенсационный фонд саморегулируемой организации 30 тыс. рублей. Такие требования с большой долей вероятности приведут к сокращению игроков на рынке, которым эти суммы окажутся не по карману.

Первая саморегулируемая организация оценщиков была зарегистрирована лишь 28 июня. На данный момент их действует четыре, и основная задача специалистов сейчас - определиться, куда лучше вступить. "Важные критерии при выборе - насколько развит у профессиональной организации механизм контроля качества, как много уделяется внимания внутриорганизационным стандартам и правилам ведения оценочной деятельности, а также насколько они соответствуют стандартам, принятым на мировых рынках", - высказывает свою точку зрения исполнительный директор аудиторской фирмы ООО "Консалта" (Барнаул) Ирина Мыльникова.

Пан или пропал

Мнения по поводу нового законопроекта самые разнообразные. Большинство участников рынка положительно отзываются о самой идее формирования профессионального сообщества на базе контроля со стороны СРО, но неудовлетворены тем, как эта идея воплощается в жизнь. "Например, законодательно не прописано, как саморегулируемые организации могут влиять на рынок оценочных услуг, - делится наблюдениями директор ООО "Натали-Консалтинг" (Омск) Валерий Лупонос. - Довольно стандартна ситуация, когда банки принимают заключения только определенных оценщиков, с которыми у них имеется договор. По сути дела это противозаконно. Нам встречались случаи, когда банком рекомендовались даже не имеющие лицензий компании. Саморегулируемые организации же никак повлиять на это не могут, потому что в законе не прописан механизм".

Более того, нет четкой схемы контроля над самими саморегулируемыми организациями. Допустим, если при минимально возможном количестве членов в СРО один или несколько оценщиков нарушат законодательство, скорее всего их действия попытаются сокрыть. Ведь в случае исключения недобросовестных лиц из организации она потеряет статус саморегулируемой, и остальные ее члены не смогут продолжать профессиональную деятельность. Закон подобные ситуации не отслеживает.

Несмотря на проблему отсутствия необходимого числа профессионалов, вряд ли СРО с распростертыми объятиями будут принимать молодых специалистов. Ведь им важно включать в число членов надежных, а значит, давно работающих оценщиков, чтобы максимально сохранить компенсационный фонд.

Наиболее очевидное для участников рынка следствие вступления в силу закона - рост стоимости оценочных услуг. Во-первых, этому будут способствовать размеры членских взносов в СРО, взносы в компенсационные фонды, расходы на страхование ответственности. Во-вторых, поскольку рынок будут вынуждены покинуть мелкие компании, сократится предложение, соответственно, увеличится цена. Это отрицательно скажется на потребителях услуг.

Однако вместе с тем оценка станет более качественной, на рынке не будет места некомпетентным специалистам. Возрастет роль деловой репутации, так как контролем будет заниматься непосредственно профессиональное сообщество.

Безусловно, главное преобразование в связи с изменившимися правилами игры заключается в том, что специалисты будут нести персональную ответственность за свою деятельность, независимо от того, в какой компании они работают. Возможно, в скором времени ситуация изменится - осенью текущего года на рассмотрение Госдумы должны быть вынесены очередные поправки к Закону "Об оценочной деятельности в РФ". Согласно им, основными игроками на рынке вновь станут юридические лица и индивидуальные предприниматели, то есть ответственность ляжет на специализированные компании. Более того, с 300 тыс. до 30 млн рублей должна будет увеличиться сумма, на которую оценщики обязаны застраховать свою профессиональную ответственность, и до 60 тыс. рублей - страховой взнос в компенсационный фонд СРО. С одной стороны, такой подход более обоснован. Но вместе с тем за счет увеличения страховой суммы и взноса в компенсационный фонд рынок будут вынуждены покинуть индивидуальные предприниматели. Как следствие - монополия данного вида услуг.

Умеренный уверенный рост

Взгляд не только на изменения в законодательстве, но и на дальнейшее развитие оценочных услуг в Сибири у участников рынка сильно различается. Некоторые отмечают, что сектор обязательно будет продолжать свой рост. По мнению Валерия Лупоноса, экономика будет требовать дальнейшего расширения сегмента, и независимо от того, что дальше будет с законом об этой деятельности, спрос не станет снижаться. С ним согласен Владислав Слободских, отмечающий, что "в ближайшие два-три года произойдет укрупнение существующих игроков и увеличение конкуренции. Рынок будет обусловлен как расширением спроса на стандартные виды оценки в традиционных целях, так и развитием новых услуг".

Однако, как отмечает Владислав Молдавский, темпы роста этого сектора год от года не будут сильно увеличиваться: "Рынок достаточно поделен, поэтому в целом он будет стабилен: продолжится приток новых компаний и их быстрое закрытие из-за низкорентабельного бизнеса, а костяк работающих на данный момент фирм практически не изменится".

Возможно, новое законодательство, регулирующее рынок оценки, мало повлияет на дальнейшее развитие услуги. Но что оно покажет точно - это насколько профессиональное сообщество готово принять на себя контролирующие функции и насколько государство готово от них отказаться.